에스파이브시티

송도에스파이브시티 상업시설의 상품성과 특장점에 대해서 설명드리겠습니다.

첫째, 에스파이브시티 상업시설은 매인 수요층인 5공구 배후 주거단지 1만1,000여 세대 외에도 서브 수요층은 스마트벨리 등 첨단산업클러스터 등 업무시설 단지가 만나는 더블 상권의 핵심 입지에 위치해 있습니다. 두개의 수요층이 존재한다는 것은 상가 활성화에 큰 메리트가 됩니다.

둘째, 에스파이브시티 상업시설은 송도5공구 메인 사거리의 코너 입지에 위치해 있습니다. 이 때문에 뛰어난 노출성과 가시성을 확보하게 됩니다. 5공구 주거 대단지를 사이에 두고 인천타워대로 바로 맞은 편에 위치함으로 주거와 상권 접근성을 확보함으로 5공구 입주민들이 주중에 매일 이용하는 업종(병의원, 학원, 운동시설, 패스트푸드 음식점, 커피전문점, 일반음식점 등)들이 대거 입점하게 됩니다.

셋째, 에스파이브시티의 부지는 첨단산업클러스터 내 CN-1블럭으로 송도5공구 입주자연합회(5,738명)이 2017년 12월 경 인천경제청에 5공구 내 상가부족에 대해 합동 민원을 제출해 ‘지식기반서비스용지’에서 ‘근린생활시설용지’로 변경된 부지입니다.

현재 송도 5공구 내 상권 상황은 입주민들이 지역 내 고층 프라자 상가의 부재로 기존 주상복합 단지인 글로벌캠파스 푸르지오 단지와 더샵센트럴시티 단지의 1,2층 상가를 주로 이용하고 있는데, 이로 인해 5공구 입주민들이 필수적으로 이용해야 할 학원, 병원, 운동시설, 키즈시설 등이 입점할 상가 면적이 절대적으로 부족해서 1공구 등 타 공구의 상권을 이용하는 불편을 겪고 있었습니다.

에스파이브시티가 입주를 하면 5공구 내 부족했던 학원, 병의원, 운동시설, 키즈시설 등이 입주할 고층부 상가가 충분히 공급됨으로 입주민들의 불편이 해소되어 생활이 편리해져 주거 가치도 올라갈 것으로 기대됩니다.

넷째, 송도 내에서는 부지 1,000평 이상의 고층 프라자 상가는 상가 활성화에 실패한 사례가 없습니다. 이유는 송도 내에 고층 프라자 상가를 지을 수 있는 토지 자체 공급이 일반 타 도시들보다 적고, 송도가 건폐율(50%)과 용적률(350%) 기준이 타 도시들보다 낮아서 고층부 상가 공급이 적어 희소성이 있기 때문입니다.

​

송도 내에서 부지 규모가 비교적 큰 고층 프라자 상가들인 밀레니엄, 드림시티(약 2,000평), 더마란츠(약1,100평), 더하이츠, 더제니스(약1,200평) 모두 고층부와 저층부 업종이 상호 시너지를 창출하면서 상가가 활성화 되었습니다.

송도에스파이브시티도 분명 단기간에 상가가 활성화 될 것으로 기대합니다.

다섯째, 에스파이브시티 상업시설의 상가 전용률은 54.94%로 55%에 육박합니다. 분양자 입장에서는 전용면적이 아니라 분양면적에 따라 상가분양공급가를 납부하기 때문에 대부분의 프라자 상가들의 일반 전용률이 약 50% 선이라는 점을 감안하면 전용률이 이 기준보다 낮으면 분양가 측면에서는 상대적으로 손해를 보게되고, 이 기준보다 높으면 이익을 보게 됩니다. 이 때문에 낮은 전용률만큼 2배에 해당하는 분양금액의 차이를 보게되어 일반적인 타 상가의 기준 전용률 50%보다 5%가 높으면 전용면적 당 실제 분양가는 10%선이 낮아 지게 됩니다.

예를 들어 현재 미분양 상태인 에스파이브시티 1층 B104호의 전용면적은 12.04평으로 약 12평입니다. 평당 분양가는 3,626만원으로 책정되어 있습니다. 일반적인 전용률 50% 상가라면 12평을 분양 받기 위해서는 전용면적의 2배인 24평의 분양면적이 필요합니다. 이 경우 분양가는 3,626 × 24 = 8억7,024만원 입니다. 하지만 에스파이브시티의 전용률이 55% 이므로 B104호는 분양면적이 21.91평입니다. 분양가가 7억9,400만원이므로 7,624만원이 저렴합니다. 전용률 5% 차이는 분양가에서는 10% 차이가 난다는 사실을 보여주는 사례입니다.

물론 상가 전용률이 낮다는 사실은 그만큼 공용 면적이 많다는 사실입니다. 공용면적에는 복도, 계단, 엘리베이터, 주차장, 기타 공용공간이 포함됩니다. 공용면적이 넓다는 점도 일정부분 장점이 될 수 있지만 상가 임차료에서 전용면적이 차지하는 비중이 가장 높다는 점과 분양가가 전용면적이 아니라 분양면적을 기준으로 지불해야 한다는 점을 감안하면 낮은 전용률은 상가 소유주에게는 그 만큼 이익이 됩니다.

그리고 에스파이브시티 상업시설은 높은 전용륭에도 불구하고 상가 규모가 313대로 많습니다. 이 때문에 입주한 업종들별이 메인 이용시간대가 다양하다는 점을 감안하면 호실별로 일정하게 배정된 주차공간을 상호 공유힐 기회가 많다는 점을 의미합니다. 따라서 상가 규모가 적인 상가보다 주차난 없이 상가를 편리하게 이용할 수 없습니다. 또한 지하 1,2층 전체가 주차공간이면서 주차장 내 동선이 자유롭게 회차할 수 있도록 되어 있어서 차량 흐름이 원활하게 이용할 수 있습니다.

여섯째, 에스파이브시티 상업시설은 전체 9층으로 용적률이 400%로 송도 내 대부분의 상가 용적률이 350%이기 때문에 50%가 높습니다. 이 때문에 에스파이브시티 상가는 부지 면적도 2,000평으로 크지만 50% 만큼 추가로 용적률이 상향된 부분까지 있어서 전체 상가 전용면적이 6,240평으로 1공구에서 가장 큰 상가인 더하이츠(3,381평), 더제니스(3,249평) 각1.8배, 1.9배 입니다. 이 때문에 대형 면적이 필요로하는 병원, 학원, 운동시설 업종들의 입점이 예상되며 나머지 중소 면적형의 업종들이 상호 업종간 시너지를 형성하면서 빠른 상권 활성화가 가능해 집니다.

일곱째, 에스파이브시티 상업시설의 시행사인 ‘㈜에스개발’은 청라 ‘더스페이스타워’와 송도 1공구 ‘에스원타워’ 등을 시행하면서 청라와 송도에서 시행 능력을 검증받았습니다. 또한 신영부동산신탁사의 분양관리 신탁 방식으로 전체 사업이 진행되어 분양관리 대금 등이 투명하게 관리되고, 시행사인 대경종합건설의 책임 준공 보증으로 분양자를 위한 사업의 안전성을 확보하였습니다.

이상으로 일곱가지로 송도에스파이브시티 상업시설의 상품성과 특장점을 설명드렸습니다. 보다 궁금하신 내용은 아래 연락처로 연락주셔서 문의해 주시거나, 예약 후 저희 사무실 또는 분양 현장으로 방문해 주시면 친절히 설명해 드리겠습니다.

송도에스파이브시티 상업시설 미니어쳐 모형 사진입니다.

주거단지쪽에서 바라본 상가 모형도 입니다. 좌측 A동과 우측 B동사이에 12m 보행자통로가 만들어져 있고, 2층부터 5층까지 2개 동을 연결하는 브릿지가 설치되어 있습니다.

후면 상가 모형 사진입니다. 우측 A동 6,7층과 죄측 B동 8,9층에 전용 테라스가 설치된 호실(A606, A705, B807, B906호)들이 위치해 있습니다.

에스파이브시티 상업시설 좌측 A동과 우측 B동사이에 12m의 보행자 전용 도로가 개설되어 있고, 중간에 2개의 누드 엘리베이터가 설치되어 지장1층부터 5층까지의 브릿지로 이동이 가능합니다. 12m 보행자 도로 사이의 호실들은 각종 음식점과 주점들이 먹자 상권을 형성하게 됩니다.

주거단지 사거리쪽에서 바라본 1층 상가 모형 모습입니다. 앞서 말씀드린대로 B107호 ~ 112호는 스타벅스 입점을 추진하고 있습니다.

맞은편에 스미트스퀘어를 바라보는 쪽 1층 상가 모형입니다.

스마트밸리쪽 방향의 코너부 1층 상가 모형입니다. B122호는 편의점 독점으로 분양되었습니다.

업무단지쪽 상가 후면 1층 모형입니다. 자하주차장으로 내려가는 램프가 설치되어 있습니다.